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100家房企最新资产负债率 5家房企负债额超过4000亿

行业 2015-11-03 11:05101未知热话题小鱼

对于失败的房企来讲,过高的负债率可谓是压垮企业的最后一根稻草。而对于上市房企来讲,负债率(港股看净负债率)是衡量企业经营安全的最重要的指标,攸关股价的高低起伏。

当前,国内房地产滚雪球的增长模式决定了内地房企一般都会有比较高的负债率。房企想要持续的扩大规模,就只有不断的融资借债买土地,快马加鞭上项目。即使当前许多房企都开始讲双轮驱动,讲商业地产增持,大量的物业持有对负债率提出了更高的要求。

房企负债率高了有风险,但负债率低了也不行,因为对于房企来讲,没有一定的负债率通常就意味着这家房企的后劲不足,尤其当房地产行业处于快速发展的阶段时,过高的负债率往往意味着更快的发展速度。由此,如何平衡好发展与安全就成了一个难题。

当前,许多内地房企就把负债率为70%左右作为了安全线,当负债率低于70%时,就开始加大发债融资力度,融资扩充规模;当负债率高于70%时,又开始谨慎收缩,以降低到相对合理水平。

日前,有媒体整理了100家上市房企今年的资产负债率,也让我们可以横向比较各家房企的负债率,观察当前上市房企的生存状态。

100家房企最新资产负债率 5家房企负债额超过4000亿

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100家房企最新资产负债率 5家房企负债额超过4000亿

数据来源于赢才网

内地房企与香港房企两极分化严重

通过对比我们不难发现,内地房企和香港房企呈现出明显的两极分化:香港房企负债率普遍低于控制在40%以下,呈现出“绝对的”安全性,这也是香港房企在资本市场上估值较高的重要因素。

而内地房企的负债率则普遍在60%以上,并且内部差异也极大。负债率比较低的是红星美凯龙和SOHO中国等,45%的负债率接近于香港房企的负债率水平,而鲁商置业和京投银泰的负债率则高于90%,表现出强硬激进作风。

为什么香港房企和内地房企会有这么大呢,原因很简单,模式和发展阶段的不同。香港房企已经成熟发展几十年,早已摆脱了国内滚雪球增长的模式,通常依靠稳定的持有物业增值和租金收益。

当然,模式和发展阶段的不同也侧面说明香港房企的市场格局已定,基本不存在更多的发展空间和弯道超车的机会。

当前负债率高一点也未必是坏事

从今年的房企负债率与往年对比看,房企普遍增强了风险意识,尽量将负债率控制在约定俗成的“安全范围”之内,往年容易见到的负债率畸高房企今年并未有出现。

在当前央行持续的降准降息背景下,银行贷款利率已经降到了历史最低水平。在钱不值钱的状态下,相对应的是房企融资成本也降到了历史最低水平。

据统计,当前各大房企发行公司债出现了井喷爆发,呈现出发行次数多、发行规模大、发债利率低的特征。许多房企不仅趁机发新债还旧债降低财务成本,也为后续发展补充了粮草弹药。如今,房企发行债券的利率水平已经降到了5.5%以内并屡创新低,万科最新发行的一笔5年期50亿元公司债券,票面利率更是低到了3.5%,再度创下房企利率新低。

正是基于这样的一些判断,小田认为当前因为融资成本大大降低,相应的财务负担减轻,房企适当的提高一点负债率未必是坏事,重点是怎么把低成本融资融来的钱有效的花出去。

对于在今年的土地市场上,出现了如疯狗般拼命厮杀的激进房企,这种花钱方式是福是祸,就让时间来检验吧。

有5家房企负债率超4000亿

我们细心观察这100家房企,其中有5家房企的总负债额超过了4000亿,其中包括中国铁建(专题阅读)、万达商业(专题阅读)、万科、绿地集团等。比较出乎意料的是中国铁建总负债额高达5373.15亿元,成为所有房企的负债“状元”,当然,所有人都不会把中国铁建的负债当回事,原因你懂的。

近两年,房企的阵营开始固化,尤其是房企第一阵营,稳定在万科、中海、恒大、万达、碧桂园、保利、绿地。但如果我们对比负债率和负债总额就会发现这几家房企此消彼长的端倪:

在7家房企中绿地集团的冲劲最猛,去年销售业绩更是一举超越万科成为行业头马,而其负债率和总负债额也是7家房企中最高的,负债率高达88.21%;

中海地产近两年表现出较为明显的颓势,进取心不强,发展速度看起来也有点力不从心,而从其负债率上也表现了这一点,其负债率是7家房企中最低的,仅为55.76%。当然,也可以往积极了说是中海比较稳健和安全。

前段时间,当王健林成为华人和亚洲首富时,有媒体指出王健林其实应该是“中国首负”,因为其总负债额是中国最高的。显然这种说法还是有失偏颇和激进的,从总负债额和负债率看,王健林旗下的万达商业事实上表现的并不激进,王健林还算把自己控制在一个相对合理的水平和可控的范围内。

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